Si estás pensando en reformar, ampliar o construir una vivienda en Tenerife, hay una palabra que va a acompañarte sí o sí: licencia de obras. Y, aunque no sea la parte más glamourosa del proyecto, es la que marca la diferencia entre una obra tranquila y una pesadilla con expedientes, paralizaciones y sanciones.
En 2026, los ayuntamientos tinerfeños siguen apostando por simplificar los trámites, pero el marco normativo canario y municipal sigue siendo exigente. Por eso muchos promotores particulares y pequeños inversores optan por delegar esta parte en equipos técnicos como los de Grupo Proyectos Insulares, que se encargan del proyecto, la documentación y la tramitación de licencias de principio a fin.
¿Qué es exactamente una licencia de obras en Tenerife?
La licencia de obras es la autorización municipal que permite ejecutar determinadas actuaciones en un inmueble o en un solar: desde una reforma integral hasta la construcción de una vivienda nueva. Es un acto administrativo, sí… pero con consecuencias muy reales:
- Sin licencia, el ayuntamiento puede paralizar la obra.
- Pueden abrirte un expediente sancionador y obligarte a demoler lo ejecutado si no es legalizable.
- Las compañías de seguros pueden negarse a cubrir incidentes si no hay permisos en regla.
En Tenerife, como en el resto de Canarias, los ayuntamientos aplican su propia ordenanza de licencias y regulan qué va con licencia y qué con comunicación previa. En Santa Cruz, por ejemplo, se simplificó la intervención municipal distinguiendo precisamente entre licencia y comunicación previa.
Tipos de licencia de obras más habituales en Tenerife
Aunque cada municipio matiza su terminología y procedimientos, en la práctica nos encontramos con tres grandes grupos de intervenciones:
1. Licencia de obra mayor
Se aplica a las obras de mayor entidad técnica y económica, como:
- Construcción de una vivienda nueva.
- Ampliaciones importantes de superficie construida.
- Rehabilitaciones estructurales.
- Cambios importantes en fachadas o en el número de viviendas.
En municipios como La Laguna, la licencia de obra mayor se tramita a través de procedimientos específicos y exige proyecto técnico redactado por arquitecto y visado, además de documentación urbanística complementaria.
2. Licencia de obra menor
Tradicionalmente engloba las obras de sencillez técnica, sin afectar estructura ni volúmenes:
- Reformas interiores sin tocar elementos estructurales.
- Renovación de baños y cocinas.
- Sustitución de carpinterías.
- Reparación de cubiertas sin modificar su forma.
La documentación suele ser más sencilla, pero no por ello inexistente: planos, memoria, presupuesto y, en ocasiones, un técnico que acredite que no se afectan elementos estructurales.
3. Comunicación previa de obras
En algunos ayuntamientos, parte de las obras menores se acogen a comunicación previa: el promotor presenta la documentación y, si cumple, puede iniciar la obra sin esperar una resolución expresa, siempre respetando los requisitos.
Es muy útil para actuaciones sencillas, pero ojo: si te equivocas en el tipo de actuación o no adjuntas lo que toca, el expediente puede complicarse.
- Documentación básica que te van a pedir
Dependiendo del tipo de obra y del ayuntamiento, cambia el nivel de detalle, pero hay un “mínimo común” que se repite en casi todos los procedimientos de licencia urbanística en Tenerife:
- Formulario de solicitud normalizado del ayuntamiento.
- DNI/CIF del solicitante y, en su caso, del representante.
- Proyecto técnico o memoria según el tipo de obra (arquitecto/arquitecto técnico cuando proceda).
- Planos de situación, plantas, alzados y secciones.
- Presupuesto desglosado de la obra, base para calcular tasas.
- Reportaje fotográfico del estado actual.
- Justificante del pago de tasas e impuestos municipales.
Todo esto es, precisamente, lo que asume el equipo técnico de
Grupo Proyectos Insulares cuando se encargan de la gestión integral de tu proyecto: desde el diseño hasta la entrega de llaves, pasando por cada papel que hay que presentar.
Plazos y costes orientativos en 2026
Los plazos dependen mucho de cada ayuntamiento, del tipo de obra y de la carga de trabajo de Urbanismo. Como referencia, algunas gerencias canarias han logrado reducir los tiempos de tramitación de licencias de obra mayor de más de un año a apenas unos meses, y de obra menor a pocos meses con procesos más ágiles.
En cuanto a costes, intervienen dos partidas:
- Tasas municipales y tributos
Suelen calcularse como un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material, y varían según el municipio y el tipo de obra. A modo orientativo, en distintos puntos de España se manejan rangos de varios cientos de euros para obras pequeñas y varios miles para reformas integrales u obras nuevas, con casos en Santa Cruz de Tenerife donde la media del paquete “licencia + proyecto” supera los 2.000 €. - Honorarios profesionales
Proyecto básico y de ejecución, dirección de obra, coordinación de seguridad y salud… Son indispensables en obra mayor y muy recomendables en reformas de cierta entidad.
Con Proyectos Insulares, estos costes se integran en un enfoque global: se diseña la vivienda o reforma ajustando calidades, estructura y presupuesto para que la suma de obra + tasas + honorarios sea coherente con tu capacidad de inversión.
Errores más frecuentes que retrasan una licencia de obras
Aquí viene la parte donde muchos particulares tropiezan. Algunos de los errores más habituales:
1. No comprobar bien la calificación del suelo
Comprar un terreno pensando que es edificable sin haber revisado el planeamiento es un clásico. Luego llegan las sorpresas: suelo rústico protegido, limitaciones de altura, servidumbres, etc. Resultado: proyecto que hay que rehacer o, directamente, imposible.
2. Presentar documentación incompleta o poco clara
Faltan planos, la memoria es confusa, el presupuesto no cuadra con la realidad de la obra… El expediente entra en un bucle de requerimientos, plazos de subsanación y más espera.
3. Infravalorar la importancia del proyecto técnico
A veces se piensa que el proyecto es un trámite “para el ayuntamiento”, y luego la obra avanza con improvisaciones, cambios continuos y discrepancias entre lo construido y lo autorizado. Eso puede llevar a problemas en la inspección final o en una futura venta.
4. Empezar a construir sin licencia
Hay quien se arriesga “porque solo es una reforma pequeña”. Si la actuación requería licencia y hay una visita de inspección, la obra puede ser paralizada y sancionada. En casos graves, incluso obligar a demoler lo ejecutado sin permiso.
5. No coordinar proyecto, licencia y sistema constructivo
Cuando se apuesta por sistemas industrializados como el Steel Framing, es importante que el proyecto que se presenta a licencia ya esté pensado para este tipo de estructura. Eso evita modificaciones posteriores y acelera tiempos.
Cómo te ayuda Grupo Proyectos Insulares: del papel a la obra terminada
La gran ventaja de trabajar con Grupo Proyectos Insulares es que no se quedan solo en el papel: te acompañan en todo el ciclo del proyecto inmobiliario en Tenerife:
- Análisis previo del terreno o inmueble: planeamiento, limitaciones, potencial constructivo.
- Definición del producto: vivienda unifamiliar, promoción pequeña, reforma integral, etc.
- Redacción de proyecto técnico adaptado al clima canario y, si lo deseas, al sistema Steel Framing de Confort Steel Canarias, del que son delegación en todo el archipiélago.
- Tramitación de licencias y permisos ante el ayuntamiento correspondiente.
- Ejecución de la obra con sistemas tradicionales o industrializados en acero, según el caso.
El Steel Framing, además, encaja muy bien con el reto administrativo: al ser un sistema ligero, industrializado y con alta precisión en taller, permite planificar mejor la obra y reducir los tiempos de ejecución hasta en un 70 % frente a métodos tradicionales, según la propia información de la delegación Confort Steel en Canarias.
En otras palabras: mientras la administración hace su parte con las licencias, Proyectos Insulares se ocupa de que, cuando llegue el “OK”, todo esté listo para que tu proyecto arranque con un sistema constructivo rápido, eficiente y adaptado a las condiciones de Tenerife.
