Comprar una casa es un paso sumamente importante para cualquier persona, que -sin duda- requiere mucha atención y estudiar con sumo cuidado cada aspecto y gestión relacionados con el proceso. Sobre todo, cuando se refiere a los trámites esenciales para comprar una vivienda.

Por ese motivo, en este post te comentamos cuáles son las gestiones para comprar una casa que debes tener en cuenta desde el inicio y lo más importante que nunca debes olvidar.

Comprar una vivienda, trámites legales a considerar

Comprar una casa es un procedimiento que involucra muchos factores, desde los puramente económicos o financieros, hasta el aspecto legal. Éste último, es de gran relevancia para asegurarse que el contrato de compraventa -así como cada uno de los trámites del proceso- se realice correctamente y sin errores que nos puedan acarrear más de un quebradero de cabeza en el futuro. Para ello, ten en cuenta lo siguiente…

Precontrato

Es un documento exclusivo realizado entre vendedor y comprador. Ambos deberán firmarlo para formalizar la compraventa de la vivienda, por lo que se considera el paso precedente a la escritura pública. En este documento se estipulan fundamentalmente las características del inmueble, la fecha de entrega, el precio de la propiedad, si está saldado o quedan cuotas establecidas, así como las arras (adelanto entregado al vendedor).

Cuando la transacción es entre particulares, deberán firmar todos los propietarios. En cambio, si el vendedor es un promotor, puede firmar el administrador, el apoderado o el promotor.

Cargas de la vivienda

Antes de plasmar tu firma en los documentos legales, comprueba si la propiedad está o no exenta de cargas, si ha sufrido embargos, o si está hipotecada. Esto es fundamental ya que al comprar una casa, también adquieres todas sus cargas.

Escritura pública ante el notario

Otro de los trámites indispensables al adquirir una vivienda es formalizar la compra ante el notario público. Y es que, aunque el precontrato tiene validez, no es suficiente para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.

A través de la escritura pública, el notario da fe del contrato de compraventa y, además, de las condiciones establecidas entre el vendedor y el comprador. Aquí el representante público solicita documentos como la especificación de cómo se pagará el inmueble, los datos catastrales o la cédula de habitabilidad, entre otros.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez se haya pasado por el proceso anterior, el notario público presenta el documento de escritura en el Registro de la Propiedad. Aquí, será inspeccionado por el registrador, quien -una vez comprobado que todo está correcto- inscribirá la casa a nombre del comprador. Por ende, será el momento en el que se le haga entrega de la copia de la escritura.

Cambio de titularidad en el Catastro

Otro de los pasos fundamentales que debe acometer el comprador de una vivienda es la inscripción en el Catastro: desde la firma de la escritura de compra, se dispone de un plazo máximo de 2 meses para notificar al Catastro municipal el cambio de titularidad.

El cambio de titularidad en el Catastro es conveniente hacerlo cuanto antes para que el IBI se gire a nombre del comprador a partir del momento de la compraventa, ya que los Ayuntamientos recurren a los datos catastrales para saber a quién deben solicitar el pago de este impuesto.

Gastos de la compraventa

Antes de afrontar todo este proceso legal, debes saber que de cada uno de estos trámites que intervienen en un contrato de compraventa, derivan una serie de gastos: la plusvalía municipal, la escritura pública en la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, otros impuestos…

El responsable de cubrir los gastos de compraventa se define en el precontrato, pero generalmente es el comprador quien abona todos los gastos de la notaría (de hecho, suele ser el comprador quien elige la notaría).

Impuestos a pagar

Por último, te recordamos que al comprar una vivienda, adquieres compromisos fiscales como comprador. Lo normal es que el vendedor asuma la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI); mientras que el comprador asumiría el Impuesto de la compra.

Respecto a éste último, hay que tener en cuenta que se pueden dar dos casos:

1. Si la compraventa es entre particulares, graba el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que debe ser abonado por el comprador tras la firma de la escritura.

2. Si el vendedor es una persona jurídica y se trata de una primera transmisión, en Canarias se genera el IGIC, que actualmente corresponde al 6,5%. En este caso, el comprador no paga el impuesto tras la firma, sino que el importe del IGIC se suma al importe de la propiedad que es abonado por el comprador en el momento de la firma de la escritura pública, y luego es la empresa (vendedor) quien liquida ese IGIC ante Hacienda en la declaración trimestral.

IBI

Puesto que el IBI no es un impuesto que se derive directamente de la compraventa (se trata de un impuesto municipal anual que se gira al propietario de la vivienda en un momento preciso del año, como ocurre con los recibos de la basura o el suministro de agua), no lo incluiremos en el apartado de impuestos a pagar; no obstante, hay que saber que, en el momento de la escritura pública, el vendedor deberá aportar el último recibo del IBI pagado. Aunque esto puede cambiar en función del momento en el que se realice la compraventa: si, por ejemplo, la compraventa se firmara en enero de 2019, le correspondería pagar el IBI del año 2019 al comprador, ya que el IBI que podría aportar el vendedor sería el de 2018. Si, por el contrario, la compraventa se firmara a finales de año, posiblemente el IBI ya haya sido pagado por el vendedor.

Por último, es necesario mencionar que, si la operación de compraventa va sujeta a hipoteca bancaria, es el banco quien normalmente usa una gestoría para realizar todo el trámite burocrático posterior a la escritura. Para ello, la gestoría (o en defecto el banco) suele requerir una provisión de fondo en base a un cálculo estimado de lo que puede costar todo (impuestos, registro, tasas, etc.), por lo que será necesario facilitarle la mayor cantidad posible de información (edad, estado civil, grado de discapacidad si procede, situación familiar, patrimonio…) a fin de que no se cometan errores a la hora de liquidar impuestos.

Como habrás podido ver, dentro del proceso de cómo comprar una casa, el aspecto legal juega un papel fundamental para corroborar la transparencia de la compraventa y asegurar que todo se hace de acuerdo a la normativa actual. En un momento tan importante, un error se puede pagar caro; por ese motivo, recurrir a especialistas que te guíen y asesoren en cada paso suele ser la mejor opción. En Proyectos Insulares ofrecemos un servicio integral de asesoramiento para la compraventa de inmuebles que incluye todos los trámites fiscales y contables, jurídicos, bancarios, técnicos… Para acompañarte durante todo el proceso. ¡Contáctanos!